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  我們被網上的這些資料所吸引，認為派米雷很不錯，就決定購買園區廠房，以滿足我們擴大經營的需求。"夢海副總經理張懌說。

  最終，上海市奉賢區人民法院認可瞭派米雷的說法，判決夢海敗訴。派米雷當天即發佈公告表示，"夢海公司由於自身資金原因無能力繼續履行預約購買廠房的合約，違約在先，為規避違約責任盲目啟動訴訟，主張合同無效，......終嘗失敗的教訓。

  黃紅相間的現代化標準廠房整齊而寂靜地佇立著，在廠房中辦公生產的人們多半不知道，這個名為"上海派米雷(奉賢)企業園區"(以下簡稱"派米雷園區")的工業園此刻正陷入爭議的漩渦之中。

  但上海市規土局2011年下發的《關於委托區縣辦理農轉用和土地征收手續及進一步優化控制性詳細規劃審批流程的實施意見》中明確規定，"用地單位建造的工業廠房和配套設施僅供其生產使用，土地、房屋不得分割轉讓。"

  派米雷的官網資料顯示，派米雷是國內率先進入產業地產領域的企業之一，並在上海、天津、重慶等地操盤產業地產，多年來逐步形成瞭從標準化廠房到研發樓、孵化基地、總部辦公、創意辦公等以高科技產業、新興產業和生產性服務業為依托的多功能綜合性產業地產的產品體系。

  夢海選擇繼續上訴，因為我們對於一審判決存在眾多異議，目前已經進入二審階段。"6月9日，代理夢海方面訴訟的京大律師事務所律師黃傢勇表示，"無論從企業自己宣傳和實際狀況來判定，派米雷無疑是一種工業地產的商品房開發行為；此外，派米雷還涉嫌違規用地、工業用地分割產權銷售等問題。"

  派米雷這種模棱兩可的行為，本身就蘊藏瞭潛在的巨大風險。由於監管的缺失，如果一些別有用心的企業不像派米雷這樣實實在在把廠房建起來，而是卷款逃走或金融欺詐，將給當地政府和客戶造成嚴重損失。"一位產業地產人士指出。

  "這是顯而易見的違規銷售行為，從這一點而論，銷售合同也是無效的。"黃傢勇說。

  同時，派米雷在奉賢區南橋鎮開發的都市產業園也在銷售信息中表示，可以為入駐企業辦理獨立產權。

  工商資料顯示，軒禮為2010年5月25日成立，註冊資本100萬元，為森林特鋼的全資子公司。2011年4月2日，派米雷跟森林特鋼簽股權轉讓協議，以4100萬元受讓瞭軒禮100%股權，軒禮由此成為派米雷的全資子公司，園區地塊也落入派米雷囊中。

  而該網站關於派米雷園區的介紹是，"園區規劃占地總面積118畝，規劃總建築面積約8萬平方米，是集生產、辦公、研發、倉儲等配套於一體的產業中心，具有獨立產權，可靈活租售並可為企業量身定制，是奉賢區內最具規模的產業園區之一。"

內容來自sina新聞

  中國房地產報記者在派米雷園區內看到，20幢標準廠房基本都已有不同企業入駐並投入生產，園區運作狀況良好。一位上海地產人士指出，無論是這種景象，還是派米雷官網上自我宣傳的資料，都確乎是一種明顯的產業地產開發行為，這與派米雷在法庭上辯解的所謂"修建自有廠房再進行租賃轉讓"的確有自相矛盾之處。

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  "派米雷的廠房分割銷售問題已經被上海市規土局執法大隊調查。"上海奉賢區規土局相關負責人對中國房地產報記者透露。而上海市規劃和國土資源管理局(以下簡稱"上海市規土局")執法大隊工作人員則對記者稱，"不方便透露詳情。

  因此夢海提出，派米雷在銷售工業廠房時並未取得商品房預售許可證，屬於違法銷售，所簽訂的預售合同應為無效，並主張與派米雷解除合同。

  派米雷園區由上海派米雷投資(集團)有限公司(以下簡稱"派米雷")投資開發，位於上海市奉賢區星火開發區內，目前共建設瞭21幢廠房，其中20幢已經實現客戶入駐，而矛盾焦點正集中在另外一幢廠房上。這幢廠房原本已經出售給上海夢海化工原料有限公司(以下簡稱"夢海")，然而後者在支付部分房款後產生質疑，認為派米雷並無房地產開發資質，購房合同具有欺詐性質。

  在房地產開發資質和工業用地分割銷售的焦點之外，黃傢勇也提出瞭另一個疑問，即涉案廠房的初始土地用途是否被派米雷改變，又是否有相關的政府批文，並重新收儲或補繳土地出讓金？

  "在國內，自有廠房建設轉讓和工業廠房開發盈利間還有很多沒有規范的東西，存在很大的操作空間。"動力聯行董事長梁春表示。

  梁環宇認為，"這種工業地產開發在沒有現成法規的基礎上，隻能去參照商品房預售的法律法規來執行，至少在房地產開發資質、正式報建、五證齊全等方面要完善，而不是去故意利用規則的缺失謀取利益。"

  然而就在2012年5月，上海市星火開發區管理委員會還頒發給派米雷"服務業之星"的獎狀，以表彰派米雷2011年在區域經濟發展、集約用地、服務企業等方面的突出貢獻，而入駐園區企業也對派米雷肯定有加。

  如果按照法院判決的說法，是不是意味著所有人都可以拿一塊工業用地，以自建廠房的名義建造廠房對外銷售？"張懌質疑道，"也就是說，工業地產完全沒有資質的門檻，可以向任何人開放？"

  "中國還是一個制造業大國，從中央到地方都關註和重視產業發展，希望一路開綠燈，規范也少點，因此參與者更多的是重發展輕規范，這是一個大的時代背景。"梁春對中國房地產報記者表示，"的確應該有一套專門針對工業生產和銷售的管理辦法、流程和標準，也正是因為這種制度上的缺失，才滋生瞭大量糾紛和違規現象。"

  "但是上海就是一刀切地規定不能分割，怕的就是拿工業用地去蓋住宅別墅，這確實是實際情況和政策規定之間一種無奈的悖論，可以說派米雷就是這樣的一個犧牲品。"梁環宇說。

  在協商解約未果後，雙方對簿公堂。2012年12月24日，上海市奉賢區人民法院一審判決，派米雷行為屬於自建廠房轉讓而非房地產開發，夢海敗訴。

  派米雷則在法庭上反駁稱，"廠房的投資模式是修建自有廠房，再將自有廠房租賃、轉讓給其他企業，並非房地產開發行為，也就沒有是否具備開發資質的問題。

  違規謎團

  上海市奉賢區人民法院在判決中指出，"涉案廠房具有合法的建築規劃手續，現在已經竣工並經檢驗合格，取得房地產權屬證書，雙方進行房地產交易並無法律上的障礙，所以雙方之間的買賣合同是成立且合法有效的。"

  上海市房地產登記簿房屋狀況及產權人信息調閱資料顯示，派米雷已為入駐園區的斯蒂莫斯(上海)水處理設備有限公司、上海東呈工貿有限公司、上海紐新電氣有限公司等幾傢客戶辦理瞭獨立的產權證。

  隨後夢海通過其他渠道瞭解到一些有關派米雷的指責信息，認為事有蹊蹺，遂與黃傢勇取得聯系。在後者的調查下，發現派米雷在該產業園的操作上存在眾多疑點，而雙方簽訂的購房合同不僅風險重重，甚至根本就是無效的。

  夢海的問號

  而2012年12月5日的《上海市奉賢區經濟委員會關於上海派米雷投資(集團)有限公司產權分割出售的批復》也對派米雷在星火開發區開發的另一個產業商務園區希望分割到層的要求進行瞭否決，"派米雷項目屬生產性服務業，其土地性質屬工業用地，不得分割轉讓"。

  政策清晰規定不允許工業廠房分割銷售，但派米雷園區、南橋都市產業園卻能夠明確無疑地辦出獨台北市車貸條件立的產權證，這其中的原因尚不得而知。

  而黃傢勇提供的包括上海啟迪置業有限公司、上海浦東金橋聯合發展有限公司、上海浦東星火開發區聯合發展有限公司等在上海住房保障和房屋管理局登記的資料顯示，這些工業地產商都有房地產開發經營資質證書，而其開發的廠房也都取得瞭預售許可證。

  上海奉賢區規土局相關負責人對中國房地產報記者表示，"根據上海市的政策，工業用地肯定是不能分割轉讓的，因此市規土局執法大隊正在調查派米雷園區分割銷售的問題。

  短短一年時間，贊賞、榮耀、訴訟、調查一起落到派米雷身上，其尷尬處境可想而知。

  聯東集團副總裁梁環宇認為，派米雷確實將眾多企業引入園區中，並實實在在生產經營，給地方政府貢獻稅收，但這些企業都確實需要獨立的廠房產權，因此這種規范的分割是合理且必要的。

  黃傢勇指出，派米雷園區的產品與上海其他園區的產品具有很高的相似度，其市場銷售行為也類似，但派米雷卻不需要房地產開發資質審核和預售許可證，可能也不需要繳納地產開發商應繳的契稅、營業稅、城建稅等各類稅費，這本身就對其他產業地產商形成不正當競爭，也使其經營行為遊離於監管之外。

  我們從房管局和工商局的信息查詢到，無論是派米雷還是軒禮，都沒有房地產開發經營資質證書，其廠房產品也沒有預售許可證。但派米雷園區是明顯的產業地產開發，屬於房地產開發范疇，無論是自我宣傳還是實際認定，派米雷都是房地產開發商無疑。"黃傢勇指出。

  如果最初劃撥或出讓時是經營性用地，派米雷沒有開發資質和預售許可，其預售行為應該是無效的。而如果是非經營性用地，其預售房屋且分割轉讓房屋的行為為法律所禁止，且房屋過戶存在法律、政策障礙，房屋買賣的合同目的無法實現，其預售房屋行為也是無效的。"黃傢勇表示。

  實際上，該地塊並非由派米雷從公開的土地市場競得，而是通過與上海森林特種鋼門有限公司(下稱"森林特鋼")的股權轉讓交易得來的。

  對於種種質疑，派米雷選擇瞭緘默。"由於目前處於二審前的敏感期，本著對事實和法律的尊重，我們不會向媒體說什麼。"在電話中，派米雷董事長謝光平婉拒瞭中國房地產報的采訪要求。

  但從目前公開的信息中，無法查到森林特鋼是以何種方式、何種用途從政府或其他途徑取得該地塊的所有權。

  在一審勝訴後，派米雷也通過媒體大倒苦水，"相關法律法規不完善，使行業內魚龍混雜，也使整個行業容易受到誤解。如果有一套專門針對工業地產的法規，也不至於出現用商品房法規來硬套廠房建設的尷尬。"

派米雷園區糾紛調查

  由於派米雷方面和謝光平本人都拒絕瞭本報的采訪，其真實狀況如何尚難以定論。

  2010年9月和2011年3月，夢海先後與派米雷的全資子公司、園區土地的產權所有者上海軒禮實業有限公司(以下簡稱"軒禮")簽訂《廠房預訂協議》和《廠房預售合同》，這幢屬於派米雷園區三期的廠房總價格為1900萬元，夢海先後支付派米雷900萬元，而剩餘的1000萬元則由派米雷代為融資--即派米雷以還未過戶到夢海名下的產權證向銀行貸款，而夢海則須向派米雷支付本金和利息，還清後方能過戶。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-17/10142253182.shtml

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